JANUAR/FEBRUAR 2012

Das Jahr 2012 bringt für heutige und künftige Immobilieneigentümer einige Veränderungen.

Steuer: Vermietungen an Angehörige einfacher

Wer eine Immobilie besitzt und im Objekt Wohnungen an Familienangehörige vermietet, kann sich ab 2012 über Vereinfachungen freuen. Hintergrund ist das Steuervereinfachungsgesetz. Wenn eine Immobilie an nahe Verwandte vermietet wird, entfallen ab Januar die Prognoserechnungen über die Gewinnerzielungsabsicht für die kommenden 30 Jahre. Voraussetzung: Es muss ein üblicher Mietvertrag geschlossen werden und die Miete muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete ausmachen.

Wohneigentumsprogramm bei preiswerten Immobilien besser

Beim Wohneigentumsprogramm (124/134) der KfW wird der maximale Finanzierungsanteil der Gesamtkosten ab 2012 von 30 Prozent auf 100 Prozent erhöht, der Förderhöchstbetrag wird dagegen von 75.000 Euro auf 50.000 Euro verändert. "Für alle Immobilien bis zu 166.000 Euro Kaufpreis bringt dies dem Eigennutzer daher de facto mehr Geld. Ab einem Kaufpreis von 170.000 Euro steht der Käufer hingegen künftig etwas schlechter da als bei der noch bis zur Jahresende gültigen Förderung.

Grunderwerbsteuer: Mehrausgaben beim Immobilienkauf in 2 Bundesländern

Ab 1. Januar und 1. März 2012 schrauben auch Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5 Prozent. "Besonders Kapitalanleger, die in größere Objekte investieren, werden die Steuererhöhung zu spüren bekommen". Die höheren Kaufnebenkosten haben insgesamt jedoch keinen übermäßigen Einfluss auf die Rendite. Wichtiger ist der Objektzustand und die künftige Vermietbarkeit. Für Eigennutzer, die eine Immobilie kaufen, hält sich die Teuerung in Grenzen. Bei einem Appartement für 100.000 Euro müssen ab Januar 1.500 Euro einmalig mehr berappt werden.

KfW: Förderung nur noch bei Energieeffizienz

Ab Januar 2012 ist es nicht mehr möglich, allgemeine Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen über das KfW-Wohnraum Modernisieren (Nr. 141) zu finanzieren. "Lediglich wenn es sich um energieverbessernde Maßnahmen handelt, können zinsgünstige Kredite beantragt werden. Immobilienbesitzer können durch das Zinstief allerdings auch normale Modernisierungskredite vergleichsweise zinsgünstig abrufen. Für Kreditsummen zwischen 5.000 und 60.000 Euro sind beispielsweise spezielle Modernisierungs- und Energiedarlehen mögliche Alternativen. Die Zinsen liegen derzeit bei etwa 5 Prozent. Baugeldvermittler helfen Kreditnehmern durch den Angebotsdschungel.

Altersgerechter Umbau weiterhin mit Förderung

Anders als vorgesehen, führt die KfW Bankengruppe die Förderung von altersgerechtem Umbau 2012 fort.

Programmänderung bei der KfW Bankengruppe

Programmvereinfachung Altersgerecht Umbauen ab 01.04.2012
 Programmänderungen in Energieeffizient Bauen und Sanieren ab 01.04.2012
- Energieeffizient Sanieren: Förderung der Optimierung der Wärmeverteilung
- Energieeffizient Bauen und Sanieren: Förderung von Baudenkmalen und sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz
Energieeffizient Sanieren: Zuschussvarianten ab 01.01.2012
- Energieeffizient Sanieren - Sonderförderung: Erhöhung des Zuschusses und neuer Programmname Energieeffizient Sanieren - Baubegleitung
- Energieeffizient Sanieren - Investitionszuschuss: Erhöhung der Zuschüsse
Weitere Info’s unter diesem Link.

Zinsenentwicklung: Anhaltend gute Aussichten für Kreditnehmer

Nachdem die Zinsen für Immobilienkredite 2011 ein neues Allzeittief erreicht haben, können Immobilienkäufer 2012 grundsätzlich ebenfalls mit niedrigen Zinsen für Darlehen rechnen.. Es ist davon auszugehen, dass die Zinsen für Darlehen zwischen 3 und 4 Prozent zu haben sind. Junge Kreditnehmer mit hohem Finanzierungsbedarf sollten zu Krediten mit Zinsbindungen von mindestens 10 Jahren greifen, besser sind jedoch 15 oder 20 Jahre. Zudem sind Anfangstilgungen von mindestens 2 Prozent empfehlenswert.

Preisentwicklung Immobilien

2012 ist mit einer anhaltend starken Nachfrage nach Immobilien zu rechnen. "Die Unsicherheit an den Märkten wird dafür sorgen, dass Privatpersonen und Investoren gleichermaßen in Sachwerte investieren". Die Preise für Immobilien dürften weiter leicht anziehen.

Ab 2012 wird die BAFA-Förderung für Wärmepumpen noch stärker an der Effizienz der Geräte ausgerichtet.

Wer dann einen der attraktiven Zuschüsse erhalten möchte, muss sich auf veränderte Voraussetzungen einstellen.

Diese sind jedoch nur geringfügig: Bei der Prüfung der Förderfähigkeit rückt künftig der COP-Wert („Coefficient of Performance“) in den Fokus. Damit existiert zusätzlich zur Jahresarbeitszahl (JAZ), mit der die Effizienz eines Wärmepumpenheizungssystem ermittelt wird, ein weiteres Kriterium. Die Leistungszahl (COP-Wert) der Wärmepumpen wird unter standardisierten Laborbedingungen gemessen und drückt das Verhältnis der abgegebenen Wärmeleistung zur elektrisch aufgenommenen Leistung aus.

Um künftig einen Zuschuss durch das BAFA zu erhalten, muss der COP-Wert bei Luft/Wasser-Wärmepumpen mindestens bei 3,10 (im Betriebspunkt A2/ W35), bei Sole/Wasser-Wärmepumpen bei 4,30 (im Betriebspunkt B0/W35) sowie bei Wasser/Wasser-Wärmepumpen bei 5,10 (im Betriebspunkt W10/W35) liegen. Diese Anforderungen entsprechen den Mindestwerten, die vom europäischen Umweltzeichen „Euroblume“ für Wärmepumpen definiert sind.

Eine plötzliche Zäsur in der Förderung ist jedoch nicht zu befürchten, denn alle Wärmepumpen, die seit dem 01.01.2011 das etablierte EHPA-Gütesiegel erhalten haben, erreichen automatisch die jetzt geforderten COP-Werte. Nur ein geringer Anteil von Wärmepumpen wird deshalb künftig von der Förderung ausgeschlossen sein.

Eine Orientierung, welche Wärmepumpen die geforderten COP-Werte erfüllen, liefert die BAFA-Liste der Wärmepumpen mit Prüfzertifikat, die hier im Internet zu finden ist.

Photovoltaikförderung wird weiter gekürzt.

Die Förderung für Photovoltaik-Anlagen sinkt zum 1.Januar 2012. Immobilieneigentümer, die ab diesem Zeitpunkt eine neue Solaranlage auf dem Dach in Betrieb nehmen, erhalten nur noch eine Einspeisevergütung von 24,43 Cent je Kilowattstunde Strom.

Hausbesitzer können auf diese Photovoltaik-Förderung 20 Jahre lang plus das Jahr der Inbetriebnahme bauen.